Bail commercial spécialisé en pharmacie et transaction vente d’officine en Bretagne

Pour favoriser le départ à la retraite des commerçants, personnes physiques, exploitant un fonds de commerce, la Loi fait bénéficier à ces personnes la faculté de : mettre fin au bail ou de céder le droit de bail pour une autre activité que celle autorisé par le bail. Pour les pharmaciens partant à la retraite, ces dispositions peuvent s’appliquer, bien entendu :

1. le « congé-retraite » mettre fin au bail à tout moment sans attendre l’expiration d’une période triennale, (art L145-4 du Code de commerce)
2. la cession-déspécialisation : céder le droit au bail pour une autre activité que celle autorisée dans le bail (art. L145-51 du Code de commerce)

Ces mesures bénéficient aux personnes physiques et par extension à l’associé unique d’une EURL et au gérant majoritaire d’une SARL depuis au moins deux ans. La loi en ouvre également le bénéfice aux commerçants admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de leur régime social.

Dans le cadre d’un « congé-retraite », le preneur doit signifier son congé par acte d’huissier en respectant un préavis d’au moins 6 mois pour une fin de trimestre civil et justifier qu’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite. Le preneur renonce alors à toute indemnité d’éviction et à tout droit.

les textes de références :

Article L145-4 du Code du commerce modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 – art. 207 :

« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.
Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur.
Les dispositions de l’alinéa précédent sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. »

Article L145-51 du Code de commerce :
« Lorsque le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales, a signifié à son propriétaire et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce son intention de céder son bail en précisant la nature des activités dont l’exercice est envisagé ainsi que le prix proposé, le bailleur a, dans un délai de deux mois, une priorité de rachat aux conditions fixées dans la signification. A défaut d’usage de ce droit par le bailleur, son accord est réputé acquis si, dans le même délai de deux mois, il n’a pas saisi le tribunal de grande instance.

La nature des activités dont l’exercice est envisagé doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Les dispositions du présent article sont applicables à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail. »